Nutzungsverträge mit Grundstückseigentümern

Eine Solaranlage muss nicht unbedingt auf dem eigenen Grundstück errichtet werden. Vor allem bei Freiflächensolaranlagen oder bei größeren Solaranlagen auf Gewerbehallen ist der Betreiber der Anlage häufig nicht zugleich Eigentümer des Grundstücks. Vielmehr mietet der Anlagenbetreiber die benötigte Fläche vom Grundstückseigentümer. Erst dieses vertraglich eingeräumte Nutzungsrecht berechtigt den Anlagenbetreiber zur Errichtung und zum Betrieb der Solaranlage auf fremden Grund. Auch für die erforderlichen Anschlussleitungen bedarf es oft der Zustimmung der Nachbarn. In der Praxis kommt den Nutzungsverträgen zwischen Anlagenbetreiber und Grundstückseigentümern daher eine erhebliche Bedeutung zu.

Inhalt der Nutzungsverträge

Ohne eine geeignete Fläche geht nichts. Grundstückseigentümer sind gesetzlich nicht verpflichtet, fremde Solaranlagen oder auch nur Anschlussleitungen von Solaranlagen auf ihrem Grundstück zu dulden. Soll die Solaranlage auf fremden Grund errichtet werden oder müssen die Anschlussleitungen über fremde Grundstücke verlegt werden, muss der Eigentümer des Grundstücks dieser Nutzung ausdrücklich zustimmen. Dies geschieht in aller Regel durch den Abschluss eines entsprechenden Nutzungsvertrages.

In der Praxis werden diese Nutzungsverträge häufig auch als „Gestattungsvertrag“, als „Mietvertrag“ oder auch als „Pachtvertrag“ bezeichnet. Geht es nur um die Verlegung von Leitungen, werden die Verträge auch „Vertrag über Leitungsrechte“ genannt.

Die rechtliche Einordnung von Nutzungsverträgen war lange Zeit umstritten. Mittlerweile gehen die Gerichte meistens davon aus, dass es sich hierbei um Mietverträge handelt (vgl. BGH, Urt. v. 08.03.2018 – XII ZR 129/19). In der Sache kommt es hierauf allerdings so gut wie nie an, da für Mietverträge und Pachtverträge weitgehend die gleichen Regeln gelten und da die Bezeichnung des Vertrages für dessen rechtliche Einordnung ohne Bedeutung ist (vgl. § 578 Abs. 2 BGB).

Charakteristisch für einen Mietvertrag ist, dass dem Nutzungsberechtigten – also hier dem Anlagenbetreiber – ein Nutzungsrecht für eine bestimmte Dauer eingeräumt wird. Der Nutzungsgeber – also der Grundstückseigentümer – erhält als Gegenleistung ein bestimmtes Nutzungsentgelt. Ein bestimmtes Nutzungsrecht, die Gegenleistung und die Nutzungsdauer sind daher wesentliche Punkte, die in jedem Nutzungsvertrag geregelt werden.

Darüber hinaus enthalten die Nutzungsverträge häufig mehr oder weniger detaillierte Regelungen zu verschiedenen Aspekten, die während der Vertragslaufzeit eine Rolle spielen können:

  • Betretungsrechte des Anlagenbetreibers und der beauftragten Firmen
  • Pflichten des Grundstückseigentümers
  • Eintragung des Nutzungsrechts im Grundbuch (sogenannte dingliche Sicherung)
  • Sicherungsrechte der finanzierenden Bank
  • Haftungsfragen
  • Voraussetzungen einer Kündigung
  • Rückbauverpflichtung nach Vertragsbeendigung

Wie bei allen Verträgen, sind die Vertragsparteien grundsätzlich frei darin zu entscheiden, was und wie sie etwas vertraglich regeln möchten. In der Praxis finden sich daher zum Teil erhebliche Unterschiede in den Vertragstexten.

Vor allem Nutzungsverträge für Freiflächenanlagen sind für die Grundstückseigentümer wirtschaftlich sehr lukrativ.

Übliche Nutzungsdauer und Nutzungsentgelte 

Üblicherweise werden Nutzungsverträge für Solaranlagen mit einer Mindestvertragslaufzeit von 20 Jahren abgeschlossen. Meist lässt sich der Anlagenbetreiber zudem das Recht einräumen, die Vertragslaufzeit durch einseitige Erklärung um weitere Jahre verlängern zu dürfen. Üblich sind Verlängerungsoptionen von zweimal fünf Jahre, sodass die Gesamtdauer dann bis zu 30 Jahre betragen kann.

Längere Vertragslaufzeiten sind zwar nicht per se unzulässig. Jedoch sieht das Gesetz vor, dass grundsätzlich jeder Mietvertrag spätestens nach 30 Jahren gekündigt werden kann (vgl. § 544 BGB). Daher nützt es den Vertragsparteien recht wenig, eine längere Laufzeit des Nutzungsvertrages zu vereinbaren.

Die Nutzungsverträge für Solaranlagen, die in der Branche verwendet werden, ähneln sich zwar in vielen Punkten. Der Teufel steckt jedoch auch hier im Detail. Drum prüfe, wer sich lange bindet! Bei größeren Projekten macht es durchaus Sinn, einen erfahrenen PV-Anwalt und gegebenenfalls auch Ihren Steuerberater mit einer Prüfung des Vertragsentwurfs zu beauftragen. Die Kosten sind überschaubar – erst recht, wenn man sie im Verhältnis zum wirtschaften Wert und zu den Risiken dieser Verträge setzt.

Zu den üblichen Nutzungsentgelte hüllen sich Projektierer und Anlagenbetreiber gerne in Schweigen, und in der Regel sehen die Nutzungsverträge eine Verschwiegenheitspflicht beider Vertragsparteien vor. Wie viel man für die Einräumung eines Nutzungsrechts verlangen kann, ist daher vielen Grundstückseigentümer nicht bekannt.

Allgemein lassen sich folgende Regelungen zu den Nutzungsentgelten unterscheiden:

  • Fixes Nutzungsentgelt: Der Grundstückseigentümer erhält ein Nutzungs­entgelt, das der Höhe nach fix ist. Denkbar sind sowohl einmalige, als auch jährliche Nutzungs­entgelte. Bemessen wird das Nutzungsentgelt in der Regel schlicht in Euro. Ist zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht klar, wie groß die Solaranlage tatsächlich wird, kann das Nutzungsentgelt auch in Euro je installiertem Kilowatt (€/kWp) oder in Euro je Hektar (€/ha) vereinbart werden.
  • Ertragsabhängiges Nutzungsentgelt: Der Grundstückseigentümer erhält einen prozentualen Anteil an den Einnahmen aus dem Betrieb der Solaranlage. Denkbar ist auch eine Kombination des ertragsabhängigen Nutzungsentgelts mit einem fixen Mindestnutzungsentgelt.
  • Sachleistungen: Vor allem bei Aufdachanlagen wird in der Praxis auch gerne statt einer Geldleistung eine Sachleistung vereinbart. Die Sachleistung sieht dann in der Regel so aus, dass der Anlagenbetreiber das Dach vor der Errichtung der Solaranlage umfassend auf eigene Kosten sanieren lässt.
  • Wartegeld: Bei größeren Freiflächenanlagen ist zum Zeitpunkt der Vertrags­unter­zeichnung häufig noch nicht klar, ob und wann die Solaranlage tatsächlich realisiert werden kann. Weil der Nutzungsvertrag jedoch den Grundstückseigentümer schon während der Planungszeit bindet und er über das Grundstück nicht mehr frei verfügen kann, sehen die Nutzungsverträge für Freiflächensolaranlagen zum Teil Wartegelder vor. Dieses Wartegeld wird ab einem bestimmten Tag bis zur Errichtung der Anlage gezahlt und dann gewissermaßen durch das Nutzungsentgelt abgelöst.
  • Übernahme der Kosten der Vertragsanbahnung: Machbar ist schließlich auch, dass der Anlagenbetreiber dem Grundstückseigentümer gleich zu Beginn des Vertrages die Kosten ersetzt, die diesem vor Vertragsschluss entstanden sind. Das sind in erster Linie die Kosten für die anwaltliche und steuerrechtliche Prüfung des Vertragsentwurfs.

Welche Höhe des Nutzungsentgelts angemessen ist, hängt von verschiedenen Umständen ab. Für Grundstückseigentümer, die über interessante Flächen verfügen, könnte es sich durchaus lohnen, mehrere Angebote potentieller Anlagenbetreiber einzuholen.

Rechtsanwalt Sebastian Lange

Rechtsanwalt Sebastian Lange ist Inhaber der in Potsdam ansässigen und bundesweit tätigen PROJEKTKANZLEI. Er hat sich wie kaum ein anderer Anwalt auf Photovoltaikanlagen spezialisiert und verfügt über langjährige Erfahrung in der juristischen Begleitung von PV-Projeken. Rechtsanwalt Lange ist zudem Vorsitzender der von ihm mitgegründeten Allianz Bauwerkintegrierte Photovoltaik e.V.


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